Miasta od zawsze przyciągają nowych mieszkańców. Ten naturalny proces migracyjny widać nie tylko w wielkich aglomeracjach ale i mniejszych miastach wojewódzkich. Powodów zmiany miejsca zamieszkania jest wiele, jednakże wszystkich nowoprzybyłych łączy jedno. Muszą znaleźć jakieś lokum. To stanowi kluczowy impuls dla rozrastania się tkanki miejskiej jak i dla rozwoju lokalnego rynku najmu. Kto zatem wynajmuje mieszkania w mniejszych miastach?

Mieszkania na wynajem już dawno nie są tylko domeną wielkich miast. Rynek najmu w mniejszych ośrodkach i miastach wojewódzkich spoza wielkiej szóstki (to określenie na 6 największych miast w Polsce. Zalicza się do nich Warszawę, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk i Łódź) w ostatnich latach również zyskał na dynamice. Miasta takie jak Zielona Góra, czy Gorzów Wielkopolski znalazły się w pierwszej dziesiątce miast z najwyższą stopą zwrotu z inwestycji (ROI). W listopadzie 2022 roku, zwrot z zakupu mieszkania na wynajem w Zielonej Górze wyniósł 7,82 proc, a w Gorzowie Wielkopolskim 7,35 proc. Oznacza to, że w ciągu roku sam wydatek poniesiony na zakup mieszkania w tych miastach zwrócił się w ponad 7 proc.

Mieszkanie dla żaka

Obie stolice województwa lubuskiego są miastami studenckimi, na których swoją edukację kontynuują nie tylko mieszkańcy tych miast ale i osoby rekrutujące się z całego województwa. Na Uniwersytecie Zielonogórskim studiuje 9,1 tys. żaków, a uczelnia posiada w Zielonej Górze 7 domów studenckich. Na Akademii im. Jakuba z Paradyża w Gorzowie Wielkopolskim kształci się ok 5 tys. studentów, którzy do dyspozycji mają tylko jeden dom studencki. Siłą rzeczy wielu studentów, podobnie jak jest to w innych miastach akademickich, poszukuje mieszkań na wynajem. W każdym z ośrodków muszą oni jednak konkurować z liczną grupą osób przybywających do miast. Rywalizację tą widać wyraźnie na portalach ogłoszeniowych. Oferty mieszkań na wynajem szybko znikają, a ceny najmu systematycznie rosną.

Za pracą i łatwiejszym życiem

Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski nieustannie przyciągają nowych mieszkańców, czego odzwierciedleniem jest chociażby liczba ogłoszeń o pracę i wspomniane już ogromne zainteresowanie ofertami najmu lokali. To właśnie za pracą do największych dwóch miast województwa lubuskiego bardzo często przyjeżdżają osoby zarówno z ościennych miejscowości jak i z zagranicy. Jak podaje raport Unii Metropolii Polskich, szacuje się, że przed wybuchem wojny w Ukrainie, w Polsce przebywało ok. 1,5 mln obywateli tego państwa. W kwietniu 2022 w Polsce przebywało ok 3,85 mln obywateli Ukrainy. Cześć z nich przyjechała właśnie do mniejszych miast, gdzie już pracowali i mieszkali ich krewni i znajomi. Tylko w Gorzowie Wielkopolskim, nowy rok szkolny we wrześniu 2022 rozpoczęło blisko tysiąc uczniów przybyłych zza naszej wschodniej granicy. Patrząc na te zjawiska nie możemy pominąć jeszcze wewnętrznej migracji zarobkowej. Do miast takich jak Gorzów Wielkopolski czy Zielona Góra za pracą przybywają młodzi ludzie, którym w rodzinnych stronach ciężko jest znaleźć zatrudnienie. Wśród nich są również młode małżeństwa, które prócz lepszej pracy pragną rozpocząć wspólne życie w większym mieście z lepszym dostępem do opieki zdrowotnej czy placówek edukacyjnych dla swoich dzieci.

Czego szukają najemcy i jak kształtują się ceny?

Potrzeby mieszkaniowe na start w całym kraju są zbliżone. Najchętniej poszukiwane są mniejsze metraże, ale zdecydowanie w wariancie dwupokojowym. W listopadzie 2022 za wynajem mieszkania do 40 m kw. w Zielonej Górze trzeba było średnio zapłacić 1875 zł (w analogicznym okresie rok wcześniej było to średnio 1510 zł ), a za lokal do 59 m kw. 2288 zł (listopad 2021 to kwota rzędu 1610 zł). W przypadku Gorzowa Wielkopolskiego za wynajem lokalu do 40 m kw. w listopadzie 2022 trzeba było zapłacić średnio 1692 zł (listopad 2021 to 1342 zł), a w przypadku mieszkań do 59 m kw. kwota najmu w rzeczonym miesiącu średnio wynosiła 1903 zł (listopad 2021 to 1302 zł). Jeżeli porównali byśmy ceny najmu lokali do 59 m kw. to w listopadzie 2022 średnio za wynajem takiego lokalu musielibyśmy zapłacić w Poznaniu 2415 zł, Łodzi 2419, a w Szczecinie aż 2619 zł. Widać zatem wyraźnie, że różnice w cenach najmu pomiędzy dużymi, a mniejszymi miastami w listopadzie 2022 roku nie były zbyt wysokie. Jak to się ma zatem do zysku z najmu?

Czy zysk z najmu w mniejszych miastach jest mniejszy?

Zdecydowanie nie. Zysk jest znacznie wyższy, niż w największych polskich miastach. Dosyć, że jest wyższy to jeszcze ma szybszą dynamikę wzrostu. W listopadzie 2022 ROI z inwestycji (czyli stopa zwrotu z inwestycji liczona na podstawie stosunku średniej stawki najmu w danym mieście do cen mieszkań) w Zielonej Górze wyniósł 7,8 proc. i w przeciągu roku urósł o 1,8 proc. (ROI listopad 2021 to 6 proc.). W Gorzowie Wielkopolskim w listopadzie 2022 ROI wyniósł 7,3 proc. i stanowi wzrost do analogicznego miesiąca roku 2021 o 0,6 proc. Niemalże wszystkie miasta z wielkiej szóstki (oprócz Łodzi 7,53 proc.), mają niższy współczynnik zwrotu z inwestycji. Dla przykładu w listopadzie 2022 ROI wyniósł: Szczecin 6,74 proc., Poznań 6,18 proc., a Warszawa 6,92 proc. Prócz stopy zwrotu, dla inwestora ważny jest też próg wejścia, czyli tego ile musimy zapłacić za lokal będący naszą inwestycją. W listopadzie 2022 r w przypadku Szczecina czy Poznania jest to odpowiednio 10878 zł za m kw. i 10292 zł za mkw. W Zielonej Górze średnia cena m kw. 7293 zł i 6860 zł w Gorzowie Wielkopolskim. Widać więc wyraźnie, że zakup mieszkania o powierzchni ok 40 m kw. jest w przypadku porównywanych ośrodków droższy w większych miastach o 100-120 tys. zł.

Dane wyraźnie pokazują, że mniejsze miasta cechuje znacznie wyższy zwrot z inwestycji, niż w przypadku większości miast wielkiej szóstki. Ponadto za zakupem nieruchomości w Zielonej Górze czy Gorzowie Wielkopolskim zdecydowanie przemawia niższy koszt nabycia mieszkania, a co za tym idzie inwestycje te są dostępne dla szerszego grona osób.