W ostatnich miesiącach głośno zrobiło się o najmie instytucjonalnym w Polsce, głównie za sprawą spektakularnych zakupów całych inwestycji czy osiedli przez podmioty z sektora PRS (Private Rented Sector). Mało osób jednak wie, że obecnie udział PRS w całym zasobie najmu w Polsce wynosi około pół procent, a w Warszawie, która jest najdynamiczniej rozwijającym się polskim rynkiem w tym zakresie, udział funduszy PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych to 2,5 promila. Co zatem należy wiedzieć o PRS?
W Polsce mamy aktualnie nieco ponad milion mieszkań na wynajem, czyli zaledwie kilka procent całego zasobu mieszkaniowego, z czego liczbę wynajmowanych przez fundusze możemy mierzyć w promilach (w połowie 2021 w rękach funduszy było nieco ponad 7 tys. wynajmowanych już mieszkań). Najem instytucjonalny oraz powstające na jego potrzeby budynki na wynajem, to dla polskiego rynku nieruchomości wciąż nowy model biznesowy, który dopiero się kształtuje. Jest jednak wiele przesłanek za tym, że będzie się on prężnie rozwijał w Polsce. Szacuje się, że w najbliższym czasie średnioroczny przyrost PRS wyniesie ok. 12 tys. mieszkań, co w roku 2028 powinna osiągnąć poziom bliski 100 tys. lokali na wynajem.

Czym w zasadzie jest PRS?

Private Rented Sector to zinstytucjonalizowana forma najmu, prowadzona przez profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem powierzchni mieszkaniowej stanowi podstawę działalności gospodarczej. Bardzo często jeden podmiot jest właścicielem całego budynku. Można więc powiedzieć, że to dobrze nam znane budownictwo mieszkaniowe, tyle że z założenia budynki realizowane są po to by zostały wynajęte. Z tego względu mogą posiadać dodatkowe funkcjonalności potrzebne najemcom, jak pralnia, przestrzenie coworkingowe czy siłownia. W zależności od chęci najemcy, mieszkania mogą zostać urządzone pod klucz lub jest w nich pozostawione miejsce na meble najemców. Kluczową różnicą dla najemcy takiego lokalu jest inna forma własności i zarządzania budynku. Umowę najmu podpisujemy więc nie z osobą fizyczną, jak to najczęściej odbywa się w Polsce, a z wyspecjalizowanym w wynajmowaniu mieszkań podmiotem, który jest właścicielem lokali w całym budynku. W przypadku najmu instytucjonalnego potencjalnie łatwiej jest zamienić jedno mieszkania na drugie w zależności od aktualnych potrzeb (gdy są wolne lokale, zamiana mieszkania to formalność). Kluczową zaletą jest tu fakt, że nie musimy zmieniać naszych nawyków i zwyczajów wraz ze zmianą mieszkania.

Jaki jest potencjał PRS w Polsce?

W Polsce brakuje nadal ok 2 mln mieszkań. To obok wysokiej stopy zwrotu z najmu jeden z głównych argumentów, dla których różne fundusze inwestycyjne decydują się na zakup nieruchomości w naszym kraju. Do połowy ubiegłego roku do użytku na zasadach najmu instytucjonalnego oddano 7265 lokali. Kolejne 25 tysięcy mieszkań, które zasilą sektor PRS jest na etapie budowy lub przygotowania do niej. Szacuje się, że w 2023 roku w ramach PRS dostępnych będzie w Polsce ok 33 tys. mieszkań. W perspektywie, najbliższych siedmiu lat sektor osiągnie nawet 100 tysięcy mieszkań wynajmowanych przez wyspecjalizowane podmioty. To przeszło dwanaście razy więcej niż obecnie.

Czy PRS to tylko duże metropolie?

Tak, dziś najem instytucjonalny głównie skupia się wokół sześciu największych miast w Polsce (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Łódź), gdyż z punktu widzenia inwestorów rynki te mają najłatwiejszy do przewidzenie i wyliczenia potencjał wzrostu, oraz wysokie czynsze, które gwarantują rentowność inwestycji. Niestety mają też wyższy koszt realizacji projektów deweloperskich. Tymczasem gdy zestawimy koszt budowy takich samych nieruchomości w mniejszych miastach z przychodami z najmu, zwrot z takich obiektów kształtuje się na zbliżonym, a nawet wyższym poziomie. Budnex jako deweloper, który od lat realizuje inwestycje mieszkaniowe w miastach wojewódzkich zachodniej polski, również spoza wielkiej szóstki, dostrzega ogromny potencjał dla PRS także w mniejszych ośrodkach, takich jak Szczecin, Gorzów czy Zielona Góra, które są prężnie rozwijającym się miastami akademickimi i strefami ekonomicznymi. Ośrodki te nieustannie zmagają się z niedoborem lokali na potrzeby mieszkaniowe. Deficyt ten stanowi poważne zagrożenie dla dalszego napływu nowych mieszkańców, potencjalnych pracowników, czy kolejnych inwestorów. Bez odpowiedniej bazy mieszkaniowej nie powstaną nowe zakłady pracy, a podaż lokali wprowadzanych na rynek przez indywidualnych wynajmujących jest ograniczona. Widać więc wyraźnie, że jest spory potencjał dla rynku PRS w mniejszych ośrodkach.

Pionier na rynkach lokalnych

Budnex ma już w swoim dorobku pierwsze mieszkania budowane dla sektora PRS. Co istotne, przeszło 26 lat działalności deweloperskiej na lokalnych rynkach mieszkaniowych zachodniej Polski, pozwoliło firmie bardzo dobrze poznać specyfikę mniejszych ośrodków i odkryć inwestycyjny potencjał jaki się tam kryje. Tylko w 2021 roku firma Budnex sprzedała w zachodniej Polsce 1100 mieszkań. Pojęliśmy również decyzję o poszerzeniu naszej oferty o nieruchomości dedykowane dla inwestorów instytucjonalnych. To blisko 800 mieszkań w czterech polskich miastach: Poznaniu, Gorzowie, Szczecinie i Zielonej Górze. Łącznie w ofercie skierowanej do sektora PRS przygotowaliśmy ok 42 tys. m kw. PUMu.

Szczegółowy wykaz dostępnych w ofercie miast i lokalizacji można znaleźć tutaj.

Budnex niejednokrotnie jest lokalnym liderem wśród firm deweloperskich działających w poszczególnych miastach. Posiadamy też rozbudowany bank ziemi i mamy odpowiednie zasoby oraz doświadczenie, aby realizować inwestycje odpowiadające potrzebom rozwijającego się w Polsce sektora PRS. Razem z naszymi partnerami możemy być lokalnymi pionierami tego typu inwestycji, decydując o kształcie tego sektora w Polsce zachodniej.

Bez wątpienia dynamicznie rozrastający się sektor PRS, na trwałe zmieni kształt rynku najmu w Polsce. Choć dziś transakcje skupiają się wokół wielkiej szóstki, należy bacznie obserwować mniejsze miasta wojewódzkie, czy ośrodki wokół których rozwijają się strefy ekonomiczne. Drzemie w nich spory potencjał.