Nieruchomość to dziś najbezpieczniejsza forma lokowania nadwyżki kapitału. Dość, że wartość mieszkań nie ulega większym wahaniom w czasie, to jeszcze co miesiąc każda nieruchomość przynosi dużo lepszy zysk niż lokata bankowa. Co ważniejsze popyt na mieszkania do wynajęcia wciąż jest bardzo duży

Nim zaczniemy inwestować w nieruchomości musimy zadać sobie kilka kluczowych pytań. Odpowiedzi na nie pozwolą nam uniknąć wpadek początkującego inwestora.

Ile trzeba mieć żeby zainwestować?

Ceny mieszkań wahają się w zależności od miast. Jeżeli zdecydujemy się na lokale z rynku pierwotnego, cena tych najmniejszych, trzydziestokilku metrowych zaczyna się od ok. 120 tys. zł. Dla przykładu małe dwupokojowe mieszkanie w realizowanych przez Budnex inwestycjach możemy kupić już za 124 tys. zł w Gorzowie, 134 tys. zł w Zielonej Górze, 213 tys. zł w Szczecinie i 217 tys. zł w Poznaniu. Oczywiście najlepiej byłoby zakupić takie mieszkanie za gotówkę. Nie zawsze jest to jednak możliwe. By kupić pierwszy lokal na początek wystarczy ok. 20 tys. zł. Tyle potrzeba na wkład własny do kredytu na 20 lat. Do tego dochodzą koszty wykończenia lokalu w wysokości ok. 1000 zł do mkw. Należy też pamiętać o opłatach notarialnych czy comiesięcznym czynszu, którego koszt będziemy ponosić nim wykończymy mieszkanie dla wynajmującego. Opłaty eksploatacyjne wbrew pozorom są bardzo ważne. Zarówno dla najemcy jak i dla nas. Tu zdecydowanie najlepiej wypadają mieszkania nowe z minimalnym funduszem remontowym i niskimi opłatami za ogrzewanie. Dla przykładu na Osiedlu Europejskim w Gorzowie w nowododanym budynku takie opłaty wynoszą do 300 zł wraz z mediami w przypadku gdy mieszkanie zamieszkują dwie osoby.

Kim są najemcy?

To bardzo ważne pytanie albowiem od tego zależy jaka nieruchomość cieszyć się będzie największym zainteresowaniem wśród najemców i do jakiego standardu musimy doprowadzić takie mieszkanie. Dziś sporą grupę wśród najemców stanowią osoby, które przyjechały do danego miejsca za pracą. Często poszukują lokali w pobliżu swojego zakładu pracy. Część z nich to pracownicy zza wschodniej granicy, którzy poszukują lokali o niższym standardzie za to w atrakcyjnej cenie. Tacy najemcy są skłonni wynająć lokal w kilka osób by obniżyć własne koszty. Podobna sytuacja jest ze studentami w miastach akademickich, dla których również cena stanowi kluczowy argument. Zarówno wśród studentów jak i osób, które przyjechały do danego miasta za pracą, ale chcą mieszkać samemu, znajdą się osoby poszukujące wyższego standardu. Te skłonne są zapłacić więcej za prywatność, atrakcyjną lokalizację i wyższy standard lokalu. Takie osoby będą też bardziej zainteresowane najmniejszymi mieszkaniami. Tu prym wiodą najczęściej nieduże dwupokojowe mieszkania. Zupełnie innymi kryteriami przy wyborze nieruchomości kierują się rodziny z dziećmi. Tu ważne jest sąsiedztwo szkół, przedszkoli czy terenów zielonych. Do tego wskazane jest by w budynku była wózkownia czy winda. Decydując się więc za zakup lokalu, jego wykończenie i aranżację należy bardzo poważnie pomyśleć nad tym komu chcemy wynająć dany lokal. Od tego zależy jak szybko wynajmiemy nasze mieszkanie i ile na tym zarobimy.

Jak kształtują się zyski?

Bez względu na to czy kupimy mieszkanie w kredycie czy za gotówkę naszą podstawową formą lokowania kapitału jest samo mieszkanie, które z czasem zwiększa swoją wartość. W przypadku zakupu za gotówkę wszystkie środki, które płaci najemca tytułem najmu są naszym zyskiem, pomniejszonym rzecz jasna o podatek dochodowy. Gdy mamy kredyt sytuacja wygląda nieco inaczej. By zacząć rozmawiać o zysku musimy zastanowić się czy zależy nam na tym by co miesiąc czerpać dodatkowe zyski z zakupionej nieruchomości czy chcemy by dany lokal stał się jak najszybciej naszą własnością? Przychód z najmu trzydziestokilku metrowego, dwupokojowego mieszkania w inwestycjach realizowanych przez Budnex wynoszą od ok. 1000 zł w Gorzowie do nawet 1600 w Szczecinie czy Poznaniu. Kwoty te zależą od miasta, standardu jaki oferuje lokal i jego lokalizacji. W skali roku na takim mieszkaniu możemy więc zarobić od 12 do nawet 19 tys. zł w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. Najszybciej zakup 35 mkw. mieszkania zwróci się nam w Gorzowie i Zielonej Górze. To ok. 14 lat. Gdybyśmy takie mieszkanie zakupili w kredycie na 20 lat, równe raty, to miesięczna rata wyniesie nas ok. 989zł, czyli tyle co czynsz najmu który możemy uzyskać. W tej sytuacji nasz główny zysk to mieszkanie, które spłacają nam najemcy. Przy kredycie tylko na 10 lat – rata wyniesie już 1600 zł. Tu czynsz pokryje nam większą część raty a my co miesiąc musimy mieć 600 zł wolnych środków by zapłacić ratę kredytu. Rentowność inwestycji zwiększa się wraz z większym wkładem własnym bądź wielkością mieszkania. Lokale o dużej powierzchni chętniej wynajmowane są przez studentów czy przyjezdnych pracowników. Choć cena zakupu takiej nieruchomości jest wyższa, to kwoty najmu liczone są tu nie od powierzchni, a od liczby miejsc do spania. Ceny takiego miejsca w zależności od miasta wahają się od 500-900 zł za miejsce. W tej kwocie ujęte najczęściej są również opłat za media.

 

 

Bez wątpienia inwestując w nieruchomości musimy na taką lokatę patrzeć długofalowo. Kredytując zakup na największe zyski możemy liczyć po kilkunastu latach. Wtedy mamy spłacone mieszkanie, a uzyskane z najmu pieniądze będą dla nas dodatkowym dochodem na emeryturze. Lokując nasz zgromadzony kapitał w dwupokojowe mieszkanie co miesiąc możemy zyskać od 1000 do nawet 1600 zł dodatkowej gotówki.